文 | 吳林

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全文 6770 字

中國長租江湖，四大派系分庭抗禮，自帶基因，各有特質。

牛透社所做長租數字化調研，得到一個有意思的發(fā)現：長租賽道四大派系中介系、創(chuàng)業(yè)系、房企系、酒店系，在數字化建設、轉型的路上也帶上了所屬派系的特點。

長租經過 10 年發(fā)展，頭部企業(yè)通過自建數字化系統(tǒng)，大量中小企業(yè)通過定制或是上 SaaS 系統(tǒng)，已基本完成信息化的過程。隨著業(yè)務范疇擴大，業(yè)務場景迭變，頭部長租企業(yè)正在經歷一場快速且深刻的數字化轉型過程，走向數字化和智能化摻雜迭代發(fā)展的路。

牛透社長租數字化調研第三篇，記錄頭部企業(yè)數字化建設簡史和數字化轉型進階路。

租賃住房并非一個新興的行業(yè)，只不過，2010 年之前，租賃住房房源以個人房東供給為主，未形成氣候。

2009 年 6 月，魔方公寓首店在南京起步，魔方也被認為是中國首家連鎖集中式長租公寓專業(yè)運營商。在接受牛透社采訪時，魔方 CTO 常海松將魔方的數字化系統(tǒng)研發(fā)分為了 6 個階段，其中 1.0 階段的 OMS 版本完成于 2010 年~2012 年期間，基本滿足功能和運營的需求，包括合同的錄入管理、拆分支付賬單、支付賬單的管理、入住退房等基礎的功能。

在魔方起步后不久，2011 年 6 月，作為自如官方網站的自如網上線了，4 個月后的 10 月 18 日，自如正式成立。當時對自如的描述是：“提供租房產品及服務的 O2O 互聯(lián)網品牌”，對外發(fā)聲時，相比長租公寓企業(yè)的定位，自如更愿意稱自己為“城市居住服務科技企業(yè)”。

自如在接受牛透社采訪時透露的一個數字讓記者感到驚訝，其搭建數智化系統(tǒng)的團隊人數超過了千人，超過牛透社這一系列長租數字化調研所訪其余十幾家企業(yè)數字化團隊的總和。

在長租行業(yè)中，自如數字化系統(tǒng)的能力備受推崇，這與其技術能力相關，更與其運營規(guī)模所積淀的數字資產的賦能相關：自如為近 50 萬業(yè)主、500 萬自如客提供服務，管理房源超過 100 萬間。

但是，自如數字化系統(tǒng)的第一個階段與其他家沒有太多不同：就是將整個線下的作業(yè)流程去做線上化的一個鏡像，快速提升作業(yè)效率，讓業(yè)務規(guī)模化地增長。

在 2021 年發(fā)布的《中國獨角獸企業(yè)研究報告 2021》中，上述兩家跑得較早的企業(yè)自如和魔方正是長租公寓行業(yè)入圍的兩家企業(yè)。

除此之外，兩家酒店系長租企業(yè)的代表——窩趣和城家的成立也在這一時期。

窩趣成立于 2014 年，現屬于錦江集團控股企業(yè)鉑濤集團旗下。窩趣公寓北京分公司總經理蘇望進曾是大廠程序員，卻放棄了當時很多求職者夢寐以求的工作選擇進入酒店行業(yè)，并于 2014 年加入窩趣。

窩趣的數字化系統(tǒng) 1.0 版本正是在他的主導下搭建起來的，歷經了把酒店的 PMS 系統(tǒng)拿來即用，而后搭建煙囪型系統(tǒng)——“今天想要一個前臺管理系統(tǒng)，明天想要一個會員系統(tǒng)”的階段，后發(fā)現系統(tǒng)累加起來以后，很多系統(tǒng)使用效率并不高，然后又開始剝離大前端跟大后端，搭建起了底層的技術平臺。

而華住旗下的城家則比窩趣晚一年成立。雖然背靠華住集團這個強大的平臺，但城家 CTO 劉強在接受牛透社采訪時表示，當時城家并沒有用華住的 PMS 系統(tǒng)，而是打造了自己的 CAS 系統(tǒng)。原因在于，“酒店和長租公寓是兩個完全不同的領域，業(yè)務屬性的不同決定了兩個行業(yè)系統(tǒng)功能的差異化”。

同在這一階段成立的還有創(chuàng)業(yè)系的另一代表、2014 年成立的樂乎，其經歷了去 SaaS 化而后自研系統(tǒng)的過程，牛透社此前報道過（詳見：《從上 SaaS 到去 SaaS，長租企業(yè)的抉擇｜長租數字化》），在此不再贅述。

2016 年，是中國房地產行業(yè)發(fā)展史上一個重要的年份。

那一年，樓市經歷了一波“過火”的行情。年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”開始成為中國房地產調控的一個主基調，此后多次中央層面的重大會議都曾提及“房住不炒”。

其后的 2017 年，“租賃住房”成為最重要的關鍵詞之一，再之后的 2018 年則成為租賃市場從口號到落地的關鍵一年。而且，2017~2019，3 年政策猛藥，屢次強調房住不炒、持續(xù)深入限購限貸、全面落實健康發(fā)展的長效機制讓樓市過熱的地區(qū)逐漸轉涼。

房企們終將要接受這樣一個結果：房地產黃金十年結束，傳統(tǒng)房地產開發(fā)的時代終將結束，未來存量房市場的發(fā)展空間更廣闊。而作為存量房市場（或稱持有型物業(yè)）的其中一個賽道，長租公寓是對存量房市場進行盤點和整合的一種業(yè)態(tài)，加之近年國家政策利好及各地落地政策頻頻出臺，長租公寓再一次站在了風口上。

以萬科、金地、龍湖、旭輝、中駿置業(yè)、合景泰富、碧桂園、招商蛇口、朗詩等為代表的房地產開發(fā)商紛紛涉足長租公寓業(yè)務。

此次接受牛透社采訪的房企系長租企業(yè)均成立于這一時期：朗詩寓成立于 2016 年，旭輝瓴寓、碧桂園文商旅長租和中海長租都成立于 2017 年，保利長租的成立時間則比它們晚了 1 年多，直到 2018 年中才成立。

與那些曾經狂飆突進風光無兩，而今已經在長租江湖銷聲匿跡的玩家相比，房企系們的行動顯得穩(wěn)健很多，企業(yè)一把手也意識到，長租需要回歸本質。如旭輝瓴寓 CEO 張愛華接受不同媒體采訪時都說過，隨著資產的沉淀，實現短周期內的運營價值和真正的利潤回報越來越難。

解局的辦法是企業(yè)需要有領先的運營管理能力。它們很快找到了數字化這一驅動力，希望用技術驅動來提高投資回報率。

旭輝瓴寓信息化負責人高文廠在接受牛透社采訪時稱，旭輝瓴寓的整個系統(tǒng)包括十幾個子系統(tǒng)，主要覆蓋在兩端：投資端和運營端。投資端最核心的是投資決策系統(tǒng)和資產管理系統(tǒng)。運營端則是支持營銷和運營業(yè)務。前者重在數據賦能，后者則側重于降本提效。

碧桂園文商旅長租同樣是在 2017 年底碧家國際社區(qū)品牌發(fā)布時就開始數字化架構搭建。

其長租公寓事業(yè)部負責人如此看待數字化之于長租公寓的意義：“通過數字化，實施‘互聯(lián)網+租房’的管理方式，做到住戶管理、房源管理、物業(yè)服務、社區(qū)服務在一個平臺上實現，對于租客來說，找房、預約、看房、簽約、支付、在住服務、退租的全流程線上服務體驗會更方便、快捷、透明；對于內部管理上來說，能夠為企業(yè)在營銷、服務、能耗管理、財務等方面充分賦能，提高管理顆粒度和服務品質，解決住房租賃管理難度大，服務不及時等問題，及時獲取大數據支撐運營銷售策略調整，更好降本增效。”

就像上文提到的，2017 年“租賃住房”成為重要的關鍵詞之一，其原因在于，正是在 2017 年，國家批準北京、上海等 13 個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。其中，尤以上海最為突出，其主要推出國有建設用地出讓土地，并將其指定為純租賃用地，即 R4 租賃用地。與其他城市的租賃用地相比，上海 R4 用地權屬清晰，后期更有利于通過 REITs （不動產投資信托基金）退出。

2020 年，住建部明確將重點探索大型租賃社區(qū)，也宣告大型租賃社區(qū)時代來臨。

他指出租賃社區(qū)三大痛點：定位之難、定價爬坡之難、運營管理之難，并認為，大型租賃社區(qū)的運營，更需要考驗運營方對于組織體系的搭建以及 IT 系統(tǒng)的支持。

打造大數據互聯(lián)網平臺，從項目獲取、定位、營建到正式銷售、運營、維護、服務等，通過可視化數據追蹤，實時把握每一個動態(tài)節(jié)點，實現效率與效益的平衡，是提高效率、優(yōu)化成本、掌握客戶大數據、衍生平臺化價值的核心。

從 2020 年陸續(xù)有租賃社區(qū)推出，迄今租賃社區(qū)的發(fā)展依然是新鮮事物，再細化到數字化系統(tǒng)這一業(yè)務模塊，更是探索之中尚無定論。牛透社此次調研，兩家企業(yè)城方和朗詩寓對于租賃社區(qū)系統(tǒng)打造的經驗，可為行業(yè)提供借鑒意義。

上海城方租賃住房運營管理有限公司（以下簡稱“城方”）是上海地產集團租賃業(yè)務專業(yè)化、市場化運作的運營服務公司，目前在上海運營服務了 13 個租賃社區(qū)，累計管理房源超 1.5 萬套，部分租賃社區(qū)的套數均在千套以上。其國企的背景也讓城方在打造數字化系統(tǒng)時站在了更高的視角上。

在調研交流中，城方向牛透社表示，過往的地產開發(fā)其實屬于資源類行業(yè)，對于數字化的訴求并不那么強烈，但從房地產商品住房到租賃住房轉型，房子由賣轉租，其實是轉為消費服務的概念了，這個時候恰恰就需要互聯(lián)網和數字化的應用來面對消費者。

城方提到兩個核心的點：

1. 上海是海納百川的城市，提出 2035 要建成卓越全球城市的目標，需要豐富的居住服務和良好的租住文化來引才、留才。在這個過程中，數字化系統(tǒng)會起到很重要的賦能作用，比如通過數據挖掘、分析給客戶提供適配的服務，讓租房者熱愛租房的生活方式，改變租房的觀念，提升消費的能級，這樣可將更多的上海需要的人才留下來，安居宜居，也能為城市創(chuàng)造更多價值。

2. 系統(tǒng)在最初打造的時候就考慮到承擔部分政府的功能，并且著眼于長期性。管理的不單單是房源，還有人口、社區(qū)服務、其他生活消費業(yè)態(tài)，以及公司的中后臺管理。“這是非常復雜的、綜合性的管理訴求，管理界面和要求的深度是完全不同的，未來還有可能和政府相關部門不同的管理界面做對接，所以從系統(tǒng)初始規(guī)劃研發(fā)開始就全面考慮了未來的擴展空間，以便于后期去完善這些管理要求”。

大型租賃社區(qū)往往涉及到業(yè)態(tài)的融合，除了社區(qū)商業(yè)以外，有的社區(qū)還加入辦公空間。大部分運營商是把各業(yè)態(tài)的系統(tǒng)分開打造，而朗詩寓的實踐是把不同業(yè)態(tài)的系統(tǒng)整合在一個系統(tǒng)之上。

朗詩寓 IT 開發(fā)部負責人彭祥用“既獨立，又統(tǒng)一”來描述。他認為，從“人”的視角來看，租客既有可能是公寓的客戶，也有可能是聯(lián)合辦公空間的客戶，所以在系統(tǒng)打造時，可以作為一個獨立的子模塊去賦能業(yè)務，幫助其管理好自己的客戶，但是在整個朗詩寓的大體系里，這些數據也是統(tǒng)一的。

這樣的好處在于不會造成數據的阻隔，能夠統(tǒng)一管理客戶，并在后續(xù)不同區(qū)域不同業(yè)態(tài)的營銷上充分賦能。舉例來說，現在企業(yè)很重視通過社交網絡如抖音、小紅書來引流，但是過來的可能是同一個客戶，ID 號卻可能是不同的，“生態(tài)墻”的拆除過程并不容易，因此在同一個企業(yè)內部的系統(tǒng)打造時，就考慮到了這個問題，不再造成數據的區(qū)隔。

“舉例來說，朗詩寓的租戶在離開我們的社區(qū)以后，可能會去買朗詩地產的房子，未來還有可能成為我們養(yǎng)老社區(qū)的客戶，所以在系統(tǒng)中對客戶做標簽管理，在整個生命周期里產生有針對性的關聯(lián)，這些都是需要去通過技術手段實現的。”朗詩寓營銷管理部負責人馬鵬補充。

而這對房地產企業(yè)破除數據孤島難點同樣有啟發(fā)。

回顧長租這 10 年發(fā)展，有過高光，經歷過低谷，而后回歸理性，當下更多用資管的視角和邏輯去發(fā)展。資管涉及到投融募管退整個生命周期，數字化系統(tǒng)在不同的節(jié)點上如何賦能、支持業(yè)務？這是此次長租數字化調研，牛透社問的一個問題。

找尋答案的過程，牛透社發(fā)現了不同企業(yè)數字化系統(tǒng)發(fā)展的不同階段。

如有的長租企業(yè)目前主要偏向于運營層面的數字化建設，主要包括常規(guī)運營方面的運營效率提升、租客及門店安全管理、業(yè)務經營異常風控等。

而頭部企業(yè)比如自如則實現了智慧化的運營和智慧決策。自如合伙人、自如資管總經理孟月表示，數智化系統(tǒng)依賴于動態(tài)實時的數據體系支撐，以及強大的互聯(lián)網中臺能力，才可以在決策、建設、運營、退出各個時期提供更加智慧化的決策。如通過自如的系統(tǒng)可以看到區(qū)域的租金水平、出租率水平、周轉周期、客戶特征等，這些數據可以有效、快速、精準地幫助決策和判斷。

舉例來說，當自如和投資人談論上海青浦區(qū)其中一個小區(qū)的樓盤是不是值得拿的時候，其系統(tǒng)數據可以給出很準確的判斷，讓國外的投資人也非常驚訝，表示這是很多商業(yè)地產機構都做不到的。

對于旭輝瓴寓而言亦是如此。因為投資階段的判斷，一點偏差都有可能導致資產價值判斷的重大失誤，尤其是資產投入類的決策判斷。這時候，技術驅動對于精準決策的意義就凸顯出來了。

目前旭輝瓴寓自開發(fā)的投資決策系統(tǒng)，可實時監(jiān)控市場供需情況，覆蓋主流市場房源達到千萬間級別，總數據量上億，結合自研的人工智能算法，實現精準定價。

另一家長租獨角獸魔方當下則著重發(fā)力智能化。其自研了集團日常門店運營中的智能硬件，雖然說智能硬件的使用早在幾年前就開始了，但常海松認為，并非用了智能硬件就是智能化，相比硬件配置，更重要的是智能分析，通過大數據、算法和 AI 去減少人工干預的比重，實現無人操作的工作場景。

比如魔方通過智能門鎖及其系統(tǒng)，可以通過模型和算法自動地分析出房間多少定價更符合市場要求、租客要求以及集團的管理要求，自動地同步到定價系統(tǒng)中，這同樣是資管鏈條中重要的一環(huán)。

而城家的智能收益管理系統(tǒng)橙小盈通過三個模塊：市場智能調研、智能經營分析及長短租收益調節(jié)，同樣能做到智能定價，實現房間一房一價。

還有對于每家企業(yè)而言最重要的一環(huán)：營銷，各家基本上都開始探索私域流量的玩法，原因在于：貝殼、58 等的流量越來越貴，企業(yè)需要解決渠道“卡脖子”問題，建立運營商護城河，來滿足降低成本和客群精細化運營的需要。

殊途同歸的是，各家企業(yè)目前大多形成了一套“全民營銷”的玩法，從本質上來說，各家的玩法并無實質性差異，核心在于分成機制。如城家自主研發(fā)的長租行業(yè)私域流量營銷平臺橙小推最近還獲了一個獎，其“推客計劃”通過精心設計的獎勵機制調動全民參與熱情。而獎勵機制如何用系統(tǒng)、技術去連接、賦能，正是數字化系統(tǒng)與業(yè)務場景無縫連接的最好體現。

篇幅所限，上面提及的各要點涉及的細節(jié)不在此一一列舉。此處上預告，牛透社長租數字化調研告一段落，調研成果將集結形成報告并在近期發(fā)布，以上涉及的細節(jié)也將會在報告中呈現。敬請關注！

都說產業(yè)互聯(lián)網的下半場已經到來，其實中國房地產的下半場亦然。有意思的是，長租正是中國房地產下半場會持續(xù)、大力發(fā)展的一個行業(yè)，并且，它在一開始發(fā)展，就天然地與互聯(lián)網、數字化技術相結合。因此，去看長租數字化起步、轉型的過程就顯得尤為有意義。

采訪完這十幾家長租企業(yè)的 CIO，牛透社發(fā)現一個有意思的現象，就是他們原先大多是在消費互聯(lián)網領域。于是牛透社記者問了一個問題：你們來到長租，會有不適應嗎？如何調整？

以下是魔方 CTO 常海松的回答：IT 人員融入到一個新興企業(yè)，要做定位、心態(tài)、認知的調整。比如魔方有規(guī)定，每個月必須有固定打卡日去到門店值班，同時要完成月度接觸或溝通租客的數量指標，通過和租客的交流深入到一線，真正去了解業(yè)務的難點和痛點，才能作為一個合格的體驗者，掌握在系統(tǒng)功能開發(fā)中的話事權。正是這樣的行業(yè)歷練，讓魔方在公寓運營的各個環(huán)節(jié)積累了豐富的經驗，并在數智化進程中演變出一套數字平臺管理系統(tǒng)，360° 賦能公寓運營管理，全面進入了數字化、智能化管理時代。

另一個提示則來自于專注于住房租賃領域的自媒體平臺“寓言不止”創(chuàng)始人占昌軍，他認為，無論對于第三方長租 SaaS 還是長租企業(yè)自身的數字化搭建，它們?yōu)殚L租房行業(yè)提供的遠不止是工具，而要以工具為導向，偏向具體解決方案。把更好的經營能力收斂歸納為解決方案輸出出來，提升整個行業(yè)的經營效率，從而成為行業(yè)必備的生產資料。而“為行業(yè)提供切合痛點的運營解決方案，而不只是‘工具’，自然需要對行業(yè)進行深耕與積累，高效地對傳統(tǒng)業(yè)務以及新業(yè)務賦能，助力長租企業(yè)數字化運營創(chuàng)新升級”。

就在這篇稿件發(fā)布之前，牛透社獲悉，樂乎將原先的運營中心和互聯(lián)網中心兩個部門合并，更名為：數字化運營中心，正式步入了運營線上線下一體化戰(zhàn)略。該中心負責人田浩表示：二合一的目的就是把樂乎最核心的運營體系、規(guī)范和標準進行線上化驅動，提高業(yè)務經營效率。“技術是實現這一切的手段，但運營才是最終目的。”是為占昌軍觀點的注腳。

此次調研也有一個遺憾。地產系長租的龍頭，無疑是萬科泊寓。其已開業(yè)房源為 16 萬間，遠超第二名龍湖冠寓 10 萬間的開業(yè)房源規(guī)模。牛透社聯(lián)系到了泊寓的品牌，但在慎重考慮之后，泊寓方面給予的回復是：其數字化工作還在修煉內功的階段，可能不能給予行業(yè)更有針對性的建議，只能等待時機再與外界溝通。

在尊重企業(yè)意愿的同時，牛透社也希望更多企業(yè)能夠加入探討，畢竟數字化是一個過程，而這樣的探討也許會讓這個過程走得更順利。對長租行業(yè)如此，對其他行業(yè)亦然。

本文來自微信公眾號 “牛透社”（ID：Neuters），作者：吳林，36氪經授權發(fā)布。