法拍酒店,是不是一門好生意?
編者按:本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”(ID:MESPACE007),作者:鄭豫舟,36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
近日,酒店被法拍的消息屢屢傳來(lái)。從廣西老牌星級(jí)酒店“賀州國(guó)際酒店”拍賣 8600萬(wàn)成交易主,到曾紅極一時(shí)的喀什五星級(jí)銀瑞林大酒店被掛上拍賣網(wǎng)站,走上法拍網(wǎng)站的酒店們這兩年一直呈上升趨勢(shì),而進(jìn)入2021年下半年,法拍更為頻繁,一個(gè)月還未過(guò),已經(jīng)有45家酒店,走上法拍網(wǎng)站。
酒店市場(chǎng)的日益紅火態(tài)勢(shì)下,酒店的“生死”也開(kāi)始加快了腳步。除去文章開(kāi)頭提到的兩家酒店,走上法拍網(wǎng)站的酒店,絕非少數(shù)。
在阿里法拍的網(wǎng)站上,帶酒店名稱的標(biāo)的物,達(dá)12027個(gè),即使將標(biāo)的物類型縮減到商業(yè)用房類別,也還有4668個(gè),數(shù)量驚人。
酒店市場(chǎng)的日益紅火態(tài)勢(shì)下,酒店的“生死”也開(kāi)始加快了腳步。除去文章開(kāi)頭提到的兩家酒店,走上法拍網(wǎng)站的酒店,絕非少數(shù)。
在阿里法拍的網(wǎng)站上,帶酒店名稱的標(biāo)的物,達(dá)12027個(gè),即使將標(biāo)的物類型縮減到商業(yè)用房類別,也還有4668個(gè),數(shù)量驚人。
根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù),僅7月就有45家酒店在阿里法拍上被拍賣。不過(guò),令人唏噓的是,這些酒店標(biāo)的物中,幾乎90%以上流拍,即使是成功賣出,也基本是以起拍價(jià)易主。如賀州國(guó)際酒店,也經(jīng)歷了第一次拍賣0人報(bào)名,以流拍告終,第二輪拍賣才得以成交的曲折。
可見(jiàn),當(dāng)酒店走上拍賣場(chǎng),便等同于接受了被“甩賣”的命運(yùn)。
如位于杭州蕭山的老牌五星級(jí)酒店金馬飯店,在經(jīng)歷了三次上架后,終于被拍出。拍賣頁(yè)面顯示,這家開(kāi)業(yè)于1996年的老酒店,建筑面積共計(jì)80649.09㎡,評(píng)估價(jià)為8億6700多萬(wàn)。相比起前兩次拍賣一次撤回、一次流拍,第三次拍賣較前兩次降價(jià)360萬(wàn),但也僅有1位買家繳納了1.4億保證金參與競(jìng)拍,在競(jìng)拍結(jié)束前的10分鐘,以起拍價(jià)7.164億元將酒店收入囊中。
即使是掛牌希爾頓,也不是酒店物業(yè)的“免死金牌”。爛尾四年的常德希爾頓酒店于今年6月第一次進(jìn)入司法拍賣程序,評(píng)估價(jià)3.38億元,起拍價(jià)僅2.36億元。經(jīng)歷兩次無(wú)人問(wèn)津的流拍后,這一標(biāo)的物即將再8月開(kāi)啟第三次法拍,起拍價(jià)也早已從2.36億,降到了1.89億。
有業(yè)內(nèi)人士指出,這兩年酒店法拍變得越來(lái)越多,尤其是疫情影響的余波,讓很多小酒店、老酒店做不下去。這也從側(cè)面表明了酒店投資正在走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
從亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院的法拍統(tǒng)計(jì)中,我們不難發(fā)現(xiàn),被法拍的酒店,有著諸多顯而易見(jiàn)的共性。
一是地段偏僻。近幾年,盡管不少優(yōu)質(zhì)精品酒店在選址上劍走偏鋒,吸引了各自的擁躉,但對(duì)于大多數(shù)酒店而言,取得成功最重要的三個(gè)因素,依然是位置、位置與位置。
這些被法拍的酒店中,大多地段極偏。首先是城市的偏遠(yuǎn),酒店集團(tuán)們往往對(duì)于華東、珠三角等地區(qū)的攻城略地,即使是西部市場(chǎng)的布局,也沿著重點(diǎn)城市邁進(jìn)。相比起來(lái),被法拍酒店所處的城市,大多是東北、西北、西南等并不知名的城市。其次是在城市中所處位置的偏遠(yuǎn),這些酒店基本位于縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)等真正的下沉市場(chǎng)。
二是單體為主。2020年相較于2019年,中國(guó)至少減少了10萬(wàn)家酒店,其中95%是單體酒店。與此同時(shí),一線城市、副省級(jí)及省會(huì)城市的客房連鎖化率分別為 37.5%和 27.9%,而其他城市連鎖化程度僅為17.5%,尚存大量單體酒店。這些寬泛的數(shù)字,在這些法拍酒店中,有了更為具象的表現(xiàn)。
統(tǒng)計(jì)中,超半數(shù)酒店,都是普通單體酒店,恰恰是這些單體酒店,成為危機(jī)中首當(dāng)其沖的受害者。以疫情遭遇為例,數(shù)據(jù)顯示,在不考慮進(jìn)行成本控制和租金減免的情況下,單體酒店在去年1至9月份累計(jì)虧損金額達(dá)到正常年份現(xiàn)金利潤(rùn)的2倍。
對(duì)于癡迷下沉市場(chǎng)的酒店集團(tuán)來(lái)說(shuō),這些單體酒店,都是潛在的擴(kuò)張對(duì)象,但很顯然,酒店集團(tuán)的下沉速度,還追不上單體酒店倒下的速度。
三是物業(yè)老舊。從廣西賀州國(guó)際酒店到杭州金馬飯店,都稱得上陪伴了一代人的成長(zhǎng),甚至是城市中的重要地標(biāo)。但這些光輝加身,并不意味著老酒店就能長(zhǎng)久生存。從法拍頁(yè)面的實(shí)拍中不難看到,大多酒店仍停留在上世紀(jì)的審美中,彼時(shí)的奢華,在如今已成為了老氣,甚至還不如不斷推陳出新的經(jīng)濟(jì)型酒店。
老舊的,甚至不止是物業(yè),更是物業(yè)的靈魂。對(duì)比金陵飯店等“老當(dāng)益壯”的酒店品牌,這些酒店,則是從思想上開(kāi)始腐朽。翻看一些老酒店的評(píng)論,從不乏“大失所望”“再?zèng)]有過(guò)去的感覺(jué)了”之類的評(píng)價(jià)。服務(wù)與運(yùn)營(yíng),幾乎暗示了酒店的終局。
酒店成為法拍的標(biāo)的物,并不是終點(diǎn),相反,倒是另一個(gè)起點(diǎn),給予了這一標(biāo)的物換主重生的機(jī)會(huì)。經(jīng)歷過(guò)法拍的酒店,也有著不同的出路。
01 換主不換牌
今年3月,廣東肇慶的老牌五星級(jí)酒店奧威斯酒店由東莞瀚俊置業(yè)有限公司以5.45億元斬獲,這一價(jià)格,對(duì)比首拍,降了1.36億。資料顯示,酒店新業(yè)主,早在2003年便進(jìn)入了高端酒店業(yè),對(duì)于酒店的管理運(yùn)營(yíng),已頗為得心應(yīng)手。
事實(shí)上,奧威斯酒店再日常經(jīng)營(yíng)上并沒(méi)有太大問(wèn)題,甚至在OTA平臺(tái)上,也有不少好評(píng),之所以被拍賣,只是由于股權(quán)人出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況。因此,法拍對(duì)于這家酒店的運(yùn)營(yíng),并沒(méi)有造成太大影響,即使在換主后,也沒(méi)有換牌。
這或許與奧威斯酒店在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Σ粺o(wú)關(guān)系。成立于2007年的奧威斯酒店,是肇慶當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患椅逍羌?jí)酒店,在投資規(guī)模與占地面積上,也極為突出。對(duì)于新業(yè)主來(lái)說(shuō),這家酒店雖然老牌,但卻在當(dāng)?shù)厝诵哪恐杏兄鴺O高的地位,其品牌影響力不容小覷。與其換一個(gè)牌子,讓當(dāng)?shù)厝酥匦陆邮埽€不如沿用舊品牌。
與之相似的,還有杭州金馬飯店,在易主后也一直已原有的名稱營(yíng)業(yè)。
02 接盤續(xù)建
2017年,山西太原希爾頓被掛上法拍網(wǎng)站,起拍價(jià)超過(guò)5.53億元。這一物業(yè)項(xiàng)目,于2006年開(kāi)始籌建,曾一度是山西省第一高樓,并計(jì)劃在2008年北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。但酒店卻遲遲沒(méi)有兌現(xiàn)開(kāi)業(yè)承諾,反而因酒店開(kāi)發(fā)方資金鏈斷裂,無(wú)法正常支付工程款,爛尾近10年。
這一法拍標(biāo)的,經(jīng)歷了多次流拍后,終于再2020年等到了被“接盤”的機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月緊鑼密鼓的磋商,山西椰子酒店集團(tuán)與項(xiàng)目承建單位山西晉豪國(guó)際酒店有限公司達(dá)成合作,將共同完成希爾頓(太原)酒店項(xiàng)目的續(xù)建運(yùn)營(yíng)工作,使項(xiàng)目重新煥發(fā)生機(jī)。
接盤續(xù)建,在酒店業(yè)中并不少見(jiàn)。早在幾年前,行業(yè)就出現(xiàn)了“一半酒店在出售無(wú)人接盤”的現(xiàn)象,開(kāi)元?jiǎng)?chuàng)始人陳妙林就曾公開(kāi)表示,2015年開(kāi)元將不再新建五星級(jí)酒店,因?yàn)?折收購(gòu)更為劃算。
03 換牌經(jīng)營(yíng)
對(duì)于獲得酒店物業(yè)的新業(yè)主來(lái)說(shuō),如果酒店品牌在當(dāng)?shù)夭](méi)有多大影響力,換牌幾乎成為必然。如果是普通的單體酒店,新業(yè)主的選擇,要么換一個(gè)自己更喜歡的酒店名稱,要么走連鎖化道路,找一個(gè)合適的品牌加盟。
而如果酒店標(biāo)的物本身就有加盟的酒店品牌,剩下的合同期,無(wú)疑是新業(yè)主與品牌之間的重要磨合期。順利的話,品牌能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng),實(shí)在難以磨合或其他目的,換牌也并不奇怪。
今年1月31日,樂(lè)山盤龍開(kāi)元名都大酒店管理協(xié)議到期終止,由樂(lè)山瀚博蓋亞酒店管理有限公司負(fù)責(zé)管理酒店,酒店名稱也被修改為樂(lè)山瀚博蓋亞大酒店。
在此之前的2020年底,酒店物業(yè)經(jīng)歷了一次法拍,以2億的價(jià)格,由成都鼎祥瀚博文旅投資有限公司拍下,樂(lè)山瀚博蓋亞酒店管理有限公司恰好是其旗下子公司。酒店標(biāo)的物的換牌,是業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我品牌發(fā)展的一部分。
04 另起爐灶
近些年,“酒改寫”成為行業(yè)一個(gè)顯著現(xiàn)象。如北京的金融街洲際酒店、萬(wàn)豪酒店、中坤廣場(chǎng)、盈科中心等,星級(jí)酒店改造為寫字樓的案例不斷涌現(xiàn)。高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示,城市發(fā)展到一定程度后,核心區(qū)域土地稀缺,此時(shí)城市發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于消費(fèi)推動(dòng)。以前適合商場(chǎng)和酒店的地方,現(xiàn)在可能缺少公寓和寫字樓,消費(fèi)推動(dòng)就會(huì)讓城市功能產(chǎn)生變化。
此外,隨著熱門城市酒店市場(chǎng)火熱,供過(guò)于求,導(dǎo)致回報(bào)率下滑,與之相對(duì)的則是寫字樓需求保持旺盛,回報(bào)穩(wěn)定增長(zhǎng)。因此,不少業(yè)主會(huì)希望把酒店改造為寫字樓,以獲得更好的投資回報(bào)。
作為商業(yè)用地的酒店標(biāo)的物,尤其是那些地段優(yōu)越的物業(yè),成為不少業(yè)主投資人“另起爐灶”的跳板。
從酒店成為法拍標(biāo)的物,到法拍后的新出路,幾乎每一環(huán)中,都藏著酒店投資中需要避免的坑。
01 加盟并非一勞永逸
盡管被法拍的酒店大多是單體,某種程度上印證了連鎖酒店具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,助力業(yè)主擺脫危機(jī),但這并不意味著,加盟一個(gè)好品牌,就能一勞永逸。
在酒店法拍的統(tǒng)計(jì)中,同樣不乏如全季、桔子水晶、開(kāi)元,甚至希爾頓這樣優(yōu)質(zhì)的中端與高端酒店品牌。加盟是酒店品牌與業(yè)主之間的雙向選擇,除了業(yè)主需要品牌提升物業(yè)價(jià)值之外,品牌也需要借助不同市場(chǎng)的物業(yè),實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。品牌不是萬(wàn)能靈藥,而是需要兩者的勢(shì)均力敵,時(shí)勢(shì)相投。希爾頓在太原、常德的兩次折戟,就被視作希爾頓酒店在中國(guó)內(nèi)地二三線城市合作酒店多處爛尾的一處縮影。
對(duì)于投資人來(lái)說(shuō),加盟只是“借勢(shì)”,而不是“躺平”。對(duì)于市場(chǎng)大勢(shì)的時(shí)刻洞察,才是保證長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵。
02 未來(lái)拼的是酒店運(yùn)營(yíng)
時(shí)間往前推二十年,國(guó)內(nèi)酒店業(yè)野蠻發(fā)展,酒店無(wú)疑是一門閉著眼都能賺錢的生意。但到今日,酒店業(yè)百家爭(zhēng)鳴,國(guó)內(nèi)酒店數(shù)量已達(dá)到88.4萬(wàn)家,仍在不斷增長(zhǎng)。酒店集團(tuán)都已經(jīng)從規(guī)模至上,走向了規(guī)模與運(yùn)營(yíng)兩手抓的道路,對(duì)于酒店投資者來(lái)說(shuō),這無(wú)疑也是一個(gè)啟示——輕視酒店運(yùn)營(yíng),就等于忽視自己的投資。
被拍賣的酒店中,大多是小本經(jīng)營(yíng)的“夫妻店”,仍停留在初級(jí)的運(yùn)營(yíng)中,即遵循商業(yè)本能,接待客戶、提供住宿、打掃客房。這些酒店,本身缺乏特色,在運(yùn)營(yíng)與服務(wù)上也缺乏亮點(diǎn),加之地段不佳,逐漸被淘汰是自然規(guī)律。未來(lái)的酒店投資,首先拼的,不是酒店地段多么優(yōu)越,也不是酒店規(guī)模多么恢弘,而是酒店運(yùn)營(yíng)足夠精細(xì)。
03 市場(chǎng)比想象更復(fù)雜
在現(xiàn)代商業(yè)中,市場(chǎng)是不可忽視的一點(diǎn)。從大處看,下沉市場(chǎng)、連鎖化趨勢(shì),幾乎成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)共識(shí)的熱門市場(chǎng),但真實(shí)的市場(chǎng),要比想象中復(fù)雜得多。
僅僅從一個(gè)城市地名,我們很難判定這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模與客群能撐起什么檔次的酒店,也難以輕易斷定,這個(gè)市場(chǎng)是否足夠成熟,能承接足夠多的酒店。
這也是為什么,如尚美生活這樣專攻下沉市場(chǎng)的酒店集團(tuán),“在過(guò)去漫長(zhǎng)的八年間,沒(méi)有人關(guān)注我們,也沒(méi)人知道我們是誰(shuí)”,但終究以穩(wěn)健的實(shí)地考察與調(diào)研,實(shí)現(xiàn)了突圍;而如OYO這樣的下沉市場(chǎng)急行軍,卻并沒(méi)有真正打通下沉的路徑。
酒店如此,投資者也是如此。既要看到市場(chǎng)的光芒一面,更要看到市場(chǎng)水流湍急、礁石叢生的暗面。
04 資產(chǎn)管理至關(guān)重要
事實(shí)上,許多酒店物業(yè)被法拍,經(jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致的破產(chǎn)是一方面,更多的則是業(yè)主的資產(chǎn)管理出現(xiàn)問(wèn)題,無(wú)奈之下需將名下資產(chǎn)變賣還貸。
其中不乏經(jīng)營(yíng)情況極佳的酒店,如原四川樂(lè)山盤龍開(kāi)元名都大酒店,作為樂(lè)山市中區(qū)目前唯一的一家按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的酒店,標(biāo)的物的入住率一直名列前茅。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,由于原業(yè)主其他房地產(chǎn)項(xiàng)目急需現(xiàn)金,不得不半價(jià)出售酒店來(lái)解決問(wèn)題。杭州金馬飯店則是因?yàn)樵瓨I(yè)主一次大手筆投資的失敗,導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)陷入困境,不得不拍賣名下值錢的硬資產(chǎn)金馬飯店。
出清一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè),無(wú)疑會(huì)“元?dú)獯髠?rdquo;,因此,對(duì)于投資人來(lái)說(shuō),做好妥善的資產(chǎn)管理,極為重要。
綜上,酒店仍然是一門好生意,但卻早已不是一門簡(jiǎn)單的生意。酒店投資也絕不是投資與收益的加減法,法拍酒店的不斷增加,或許更加印證未來(lái)酒店投資和經(jīng)營(yíng)正在經(jīng)歷越來(lái)越殘酷的生死場(chǎng)較量。好的酒店生意,不會(huì)再留給陳腐淺陋的投資人,它們屬于聰明和有匠心的人。
